ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินกี่บาท มีเรื่องอะไรที่ควรรู้บ้าง

เนื่องจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องสำคัญและมีค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องหลายรายการ บทความนี้จะอธิบายรายละเอียดเกี่ยวกับค่าโอนที่ดินและค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง รวมถึงขั้นตอนการโอนที่ดินและเอกสารที่ต้องเตรียม เพื่อให้ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถเตรียมตัวได้อย่างครบถ้วน การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน บ้าน หรือคอนโดมิเนียม จำเป็นต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ซึ่งจะมีค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องหลายรายการ อาทิ ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าประเมินราคา ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในกระบวนการโอนกรรมสิทธิ์

นอกจากค่าใช้จ่ายดังกล่าว ผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องเตรียมเอกสารที่จำเป็นในการดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ ได้แก่ สัญญาซื้อขาย โฉนดที่ดิน หนังสือรับรองการจดทะเบียนบ้าน และเอกสารอื่นๆ ตามที่กฎหมายกำหนด เพื่อให้การโอนกรรมสิทธิ์เป็นไปอย่างถูกต้องและเรียบร้อย ดังนั้น ผู้ซื้อและผู้ขายควรศึกษารายละเอียดและเตรียมความพร้อมในด้านเอกสารและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องก่อนดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อให้กระบวนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นไปอย่างราบรื่นและถูกต้องตามกฎหมาย

ค่าใช้จ่ายในการโอนอสังหาริมทรัพย์

อสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่มีความสำคัญและมูลค่าสูง การโอนกรรมสิทธิ์จึงเป็นขั้นตอนที่ต้องใช้ความระมัดระวังเป็นพิเศษ ผู้ซื้อและผู้ขายควรมีความเข้าใจที่ชัดเจนเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์

รายการค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำคัญ ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าจดจำนอง และค่าภาษีอื่นๆ ซึ่งมีอัตราแตกต่างกันขึ้นอยู่กับมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์และระยะเวลาการถือครอง นอกจากนี้ ในปี 2567 รัฐบาลยังได้ออกมาตรการพิเศษเพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายในการโอนและจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยบางประเภท ผู้ซื้อและผู้ขายควรตรวจสอบเงื่อนไขต่างๆ อย่างละเอียดเพื่อรับสิทธิประโยชน์สูงสุด

การทำความเข้าใจเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายเหล่านี้จะช่วยให้ทั้งสองฝ่ายสามารถวางแผนทางการเงินและเจรจาต่อรองได้อย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งจะนำไปสู่การทำธุรกรรมซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ราบรื่นและเป็นธรรมต่อทุกฝ่าย

ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน หรือค่าโอนที่ดิน

ลดภาระค่าใช้จ่ายในการเป็นเจ้าของที่ดินด้วยมาตรการพิเศษจากรัฐบาล เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน จะต้องเสียค่าธรรมเนียมในอัตราปกติ 2% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน โดยใช้ราคาที่สูงกว่าเป็นฐานในการคำนวณ ยกตัวอย่างเช่น หากที่ดินมีราคาประเมิน 5,000,000 บาท แต่ราคาซื้อขายจริง 5,500,000 บาท ค่าธรรมเนียมการโอนจะเป็น 5,500,000 x 2% = 110,000 บาท

อย่างไรก็ตาม ในปี 2567 รัฐบาลได้ออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินบางประเภท โดยลดจาก 2% เหลือเพียง 0.01% สำหรับการซื้อขายบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ หรือห้องชุดที่มีราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2567 ถึง 31 ธันวาคม 2567 ตามตัวอย่าง จะเสียค่าธรรมเนียมการโอนเพียง 500 บาท เท่านั้น

ค่าธรรมเนียมจำนอง

ในกรณีที่ท่านกู้เงินจากสถาบันการเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ท่านจะต้องเสียค่าธรรมเนียมจำนองในอัตรา 1% ของวงเงินกู้ แต่ไม่เกิน 200,000 บาท ตัวอย่างเช่น หากท่านกู้เงิน 5,000,000 บาทเพื่อซื้อที่ดิน ค่าธรรมเนียมจำนองจะอยู่ที่ 50,000 บาท

อย่างไรก็ตาม ภายใต้มาตรการลดค่าธรรมเนียมของรัฐบาลในปี 2567 นี้ ค่าธรรมเนียมจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยที่มีคุณสมบัติตามที่กำหนด จะลดลงเหลือเพียง 0.01% ของวงเงินกู้ เช่น ในกรณีที่ท่านกู้เงิน 5,000,000 บาท ค่าธรรมเนียมจำนองจะเหลือเพียง 500 บาทเท่านั้น!

ดังนั้น หากท่านกำลังมองหาที่อยู่อาศัยใหม่ ไม่ควรพลาดโอกาสนี้ในการประหยัดค่าใช้จ่ายด้านค่าธรรมเนียมจำนอง ด้วยการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่มีคุณสมบัติตามที่กำหนด และขอรับสิทธิประโยชน์จากมาตรการของรัฐบาล

ค่าอากรแสตมป์

ค่าอากรแสตมป์คิดในอัตรา 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า อย่างไรก็ตาม หากมีการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จะได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์

ตัวอย่างเช่น หากราคาประเมินที่ดินอยู่ที่ 5,000,000 บาท แต่ราคาซื้อขายอยู่ที่ 5,500,000 บาท ค่าอากรแสตมป์จะเท่ากับ 5,500,000 x 0.5% = 27,500 บาท

ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

ผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ควรทราบว่า ภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นภาษีที่จะต้องชำระในกรณีที่ผู้ขายถือครองทรัพย์สินน้อยกว่า 5 ปี เพื่อป้องกันการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์

ภาษีธุรกิจเฉพาะถูกเรียกเก็บในอัตรา 3.3% ของราคาซื้อขาย หรือราคาประเมิน แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า โดยจะคำนวณจากตัวอย่างดังนี้:

หากราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 5,000,000 บาท แต่ราคาซื้อขายอยู่ที่ 5,500,000 บาท ภาษีธุรกิจเฉพาะจะคำนวณได้เท่ากับ 5,500,000 บาท x 3.3% = 181,500 บาท

ด้วยการเข้าใจหลักการของภาษีธุรกิจเฉพาะ ผู้ซื้อจะสามารถวางแผนการลงทุนได้อย่างรอบคอบ และเลือกซื้อทรัพย์สินที่เหมาะสมกับงบประมาณ

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย

ลดภาระภาษีของคุณด้วยเทคนิคการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย

เมื่อคุณได้รับรายได้จากแหล่งอื่นนอกเหนือจากมรดกหรือของขวัญ การคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่ายจะแตกต่างจากกรณีทั่วไป 

ในกรณีนี้ ภาษีจะคำนวณจากราคาทุนทรัพย์ที่คุณได้มา โดยหักค่าใช้จ่ายเหมาตามจำนวนปีที่คุณถือครอง ซึ่งฝ่ายผู้ขายจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่ายในส่วนนี้

จำนวนภาษีเงินได้ที่คุณต้องชำระจะคำนวณตามบัญชีอัตราภาษีเงินได้สำหรับบุคคลธรรมดา ตามวิธีการคำนวณของกรมสรรพากร

เข้าใจและบริหารภาษีเงินได้ของคุณอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อลดภาระภาษีและเพิ่มผลกำไรสุทธิให้กับคุณ

เอกสารที่ต้องเตรียมในการโอนที่ดิน

การเตรียมเอกสารให้ครบถ้วนจะช่วยให้กระบวนการโอนที่ดินดำเนินไปอย่างราบรื่น ซึ่งจะแบ่งเป็น 2 ประเภท ได้แก่ สำหรับบุคคลธรรมดา และสำหรับนิติบุคคล โดยเอกสารที่ต้องเตรียมในการโอนที่ดิน มีดังนี้

สำหรับบุคคลธรรมดา

• บัตรประจำตัวประชาชน พร้อมสำเนา
• ทะเบียนบ้าน พร้อมสำเนา
• หนังสือเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล (ถ้ามี) 
• ทะเบียนสมรส (ถ้ามี)
• หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) กรณีมอบอำนาจให้ผู้อื่นดำเนินการแทน พร้อมสำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านผู้รับมอบอำนาจ
• หนังสือยินยอมให้ทำนิติกรรม (ถ้ามี) พร้อมสำเนาบัตรคู่สมรส กรณีคู่สมรสไม่มีกรรมสิทธิ์ และไม่ได้ไปสำนักงานที่ดิน

สำหรับนิติบุคคล

• หนังสือรับรองนิติบุคคล อายุไม่เกิน 1 เดือน
• บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น อายุไม่เกิน 1 เดือน
• รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท
• สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
• หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ

ขั้นตอนการโอนที่ดิน

การโอนที่ดินสามารถทำได้ด้วยตัวเองที่สำนักงานที่ดินในเขตที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ โดยมีขั้นตอน ดังนี้

• กรอกคำขอและแนบเอกสารที่เกี่ยวข้อง
• ยื่นคำขอและเอกสารต่อเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์เพื่อรับบัตรคิว
• เมื่อถึงคิว ผู้โอนและผู้รับโอนลงลายมือชื่อต่อหน้าเจ้าหน้าที่
• เจ้าหน้าที่ประเมินราคาที่ดินและคำนวณค่าใช้จ่าย
• ชำระค่าธรรมเนียมและภาษีที่เกี่ยวข้อง
• รับใบเสร็จและมอบให้เจ้าหน้าที่
• ตรวจสอบความถูกต้องของโฉนดและสารบัญหลังโฉนดที่จดทะเบียนแล้ว
• รับโฉนดและสัญญาซื้อขาย (ทด.13)

โดยทั่วไปแล้วกระบวนการขั้นตอนโอนที่ดินทั้งหมดอาจใช้เวลาประมาณ 1-2 ชั่วโมง ขึ้นอยู่กับจำนวนผู้ใช้บริการที่สำนักงานที่ดินในวันนั้น

**สรุปค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน**

ดูเหมือนว่าการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินจะเป็นหัวใจสำคัญของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีขั้นตอนและค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องรับทราบอย่างละเอียด

ไม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเนียมการโอน ค่าจดจำนอง ค่าอากรแสตมป์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย ผู้ซื้อและผู้ขายต้องเตรียมความพร้อมด้านเอกสารและทำความเข้าใจขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์อย่างถ่องแท้ 

การวางแผนล่วงหน้าและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญจะช่วยให้กระบวนการโอนกรรมสิทธิ์ดำเนินไปอย่างราบรื่นและประหยัดเวลา นอกจากนี้ ยังช่วยให้ผู้ซื้อและผู้ขายได้รับประโยชน์สูงสุดจากมาตรการสนับสนุนของภาครัฐอีกด้วย

ดังนั้น การเตรียมความพร้อมและความเข้าใจในรายละเอียดของการโอนกรรมสิทธิ์ถือเป็นสิ่งสำคัญที่จะทำให้การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นไปอย่างถูกต้องตามกฎหมายและได้รับประโยชน์สูงสุด